新買的房子沒過兩年就出現(xiàn)了質(zhì)量問題，維權(quán)時(shí)卻遭遇開發(fā)商各種推諉。多年來，這已是不少購房人的“心頭痛”。
未來，北京住宅工程有望引入“保險(xiǎn)”環(huán)節(jié)：除了讓保險(xiǎn)公司“監(jiān)督”開發(fā)商把房子蓋好，后期購房人一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題還能申請索賠。近日，北京市住建委等部門聯(lián)合對(duì)《北京市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)暫行管理辦法》征求意見。按照征求意見稿，北京新建住宅將投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)。
投保擬寫入土地出讓合同
“住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)”是開發(fā)商給自己蓋的房子上一份保險(xiǎn)，后期購房人發(fā)現(xiàn)合同中約定的質(zhì)量問題，可向保險(xiǎn)公司申請索賠。
早在2007年，北京就針對(duì)部分保障房推出過工程質(zhì)量保險(xiǎn)試點(diǎn)。雖然當(dāng)年保險(xiǎn)公司與建設(shè)單位連合作協(xié)議都簽了，但后來此事無疾而終。
“當(dāng)年沒能成功推行的主要原因在于開發(fā)商投保意愿太低。”工程質(zhì)量保險(xiǎn)專家、盛安保險(xiǎn)技術(shù)股份有限公司CEO馬海騁分析，這種保險(xiǎn)其實(shí)是在工程建設(shè)中引入保險(xiǎn)環(huán)節(jié)，讓保險(xiǎn)公司來專門監(jiān)督工程質(zhì)量。如果有質(zhì)量問題，后期保險(xiǎn)公司需要理賠，因此會(huì)對(duì)房子的質(zhì)量把關(guān)更負(fù)責(zé)。“但在開發(fā)商看來，這似乎給自己增加了一個(gè)監(jiān)管者，所以不太愿意投保。”
12年后的今天，投保或?qū)⒆優(yōu)閺?qiáng)制性要求。征求意見稿明確，本市新建住宅工程項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)在土地出讓合同中，將投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)列為土地出讓條件。如此來看，為住宅工程投保即將成為開發(fā)商拿地的必要條件。
“除了列入土地出讓條件外，政府部門后續(xù)還應(yīng)有進(jìn)一步的措施。”馬海騁建議，比如在后期施工許可方面，對(duì)是否投保予以審核。
征求意見稿還提出，如果保險(xiǎn)公司指出建設(shè)項(xiàng)目存在嚴(yán)重質(zhì)量缺陷，且在竣工時(shí)沒有得到實(shí)質(zhì)性整改的，開發(fā)商不得通過竣工驗(yàn)收。
業(yè)主申請后7日內(nèi)核定
有了這項(xiàng)保險(xiǎn)，業(yè)主在保險(xiǎn)期內(nèi)發(fā)現(xiàn)房子存在保險(xiǎn)范圍內(nèi)的質(zhì)量缺陷，可向保險(xiǎn)公司提出索賠申請。
至于承保范圍，既有“基本項(xiàng)目”——地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程、保溫和防水工程，比如地基沉降、裂縫、外墻面坍塌、防水滲漏等;又有“附加項(xiàng)目”——需要開發(fā)商和保險(xiǎn)公司約定，以附加險(xiǎn)的方式提供，包括老百姓關(guān)心的裝修、供暖、空調(diào)、電梯工程等。如果房屋所有人或使用人未按要求、未根據(jù)設(shè)計(jì)用途合理使用房屋，超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)增大荷載、擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變設(shè)備位置等造成質(zhì)量缺陷，保險(xiǎn)公司將不予賠付。
保險(xiǎn)公司收到索賠申請后，應(yīng)當(dāng)在2日內(nèi)派員現(xiàn)場勘查，7日內(nèi)做出核定，情形復(fù)雜的30日內(nèi)核定。對(duì)屬于保險(xiǎn)責(zé)任的，達(dá)成賠償協(xié)議之日起7日內(nèi)履行維修或賠償義務(wù)。
如果業(yè)主和保險(xiǎn)公司對(duì)保險(xiǎn)責(zé)任范圍和維修結(jié)果是否符合要求存在爭議，業(yè)主可以與保險(xiǎn)公司共同委托第三方工程質(zhì)量檢測鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測鑒定;對(duì)賠償金額存在爭議的，業(yè)主可以與保險(xiǎn)公司共同委托房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。
征求意見稿還要求保險(xiǎn)公司制定《保險(xiǎn)理賠應(yīng)急預(yù)案》，對(duì)于影響基本生活且屬于保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的索賠申請，保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)在收到索賠申請后的約定時(shí)限內(nèi)先行組織維修，同時(shí)完成現(xiàn)場勘查。
保費(fèi)會(huì)否抬升房價(jià)?
由于新房保險(xiǎn)是開發(fā)商負(fù)責(zé)投保和交保費(fèi)、業(yè)主申請索賠，這讓不少人擔(dān)心，這筆保費(fèi)是否會(huì)影響房屋售價(jià)?
記者在征求意見稿中看到，開發(fā)商投保住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)，可在建設(shè)項(xiàng)目總投資中的工程建設(shè)其他費(fèi)用中列出。建設(shè)單位在辦理施工許可手續(xù)前，與保險(xiǎn)公司簽訂書面保險(xiǎn)合同，并一次性支付合同約定的保險(xiǎn)費(fèi)(含不高于30%的風(fēng)險(xiǎn)管理費(fèi)用)。
“在北京，這筆保費(fèi)對(duì)于開發(fā)商而言，基本上就是每平方米增加幾十塊錢而已。”馬海騁說，此前上海、深圳已經(jīng)大范圍推行這種保險(xiǎn)，上海保障房的費(fèi)率是工程造價(jià)的1.25%，商品房是1.5%到1.8%，深圳市政府代建項(xiàng)目也主要在2%到3%之間。
工程造價(jià)并不是房價(jià)，而是成本價(jià)。也就是說，開發(fā)商承擔(dān)的保費(fèi)其實(shí)并不算太高，能轉(zhuǎn)嫁到購房人身上的空間很小。
在馬海騁看來，這項(xiàng)保險(xiǎn)重點(diǎn)解決了房子質(zhì)量問題無人管的難題。因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中一些購房人遇到質(zhì)量問題，再去找開發(fā)商，卻發(fā)現(xiàn)開發(fā)商甚至已經(jīng)注銷了。
按照征求意見稿的要求，保險(xiǎn)期間保險(xiǎn)責(zé)任開始時(shí)間自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格兩年后起算。兩年內(nèi)仍由開發(fā)商維修。“現(xiàn)行制度要求開發(fā)商抵押質(zhì)量保證金兩年，兩年內(nèi)一旦有質(zhì)量問題，購房人還是可以找到開發(fā)商的。”馬海騁說。
新房保險(xiǎn)可以保多久?征求意見稿并未明確給出期限。但以上海、深圳為例，最長保險(xiǎn)期限是10年。馬海騁分析，大多數(shù)的房屋質(zhì)量問題往往發(fā)生在交房10年內(nèi)，可以通過保險(xiǎn)予以保障。(曹政)
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