“逆勢穩健”，是央企招商蛇口（001979.SZ）2023年上半年的核心關鍵詞。
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8月28日，招商蛇口發布2023年上半年亮眼成績單。根據半年報數據顯示，2023年1-6月，公司累計實現簽約銷售面積683.96萬平方米，同比增加40.30%；累計實現簽約銷售金額1,664.36億元，同比增加40.07%。行業低迷背景之下，招商蛇口依然交出了一份不俗的半年業績“答卷”。
亮眼銷售數據背后，是招商蛇口穩健運營的底色。上半年以來，招商蛇口堅定轉型方向，把風險防控放在首位；堅守財務穩健，不斷降低融資成本，全面開源節流，穩健發展，邁向行業“五強”。
穩健財務 到期債券如期兌付
財務穩健是房企獲得長遠發展的核心保障。在近年行業銷售環境、融資環境雙重承壓背景下，更考驗房企的財務能力。
實際上，通過半年報數據不難發現，招商蛇口各項指標穩健且健康。公司秉持穩健的財務管理策略，“三道紅線”始終處于綠檔并持續優化。報告期末，公司剔除預收賬款的資產負債率62.86%、凈負債率47.01%、現金短債比為1.09。
穩健的財務表現能力、強大的經營實力，為招商蛇口在資本市場上的融資提供了強大背書。
招商蛇口半年報數據顯示，2023年上半年，上半年新增138億元公司債注冊，新增公開市場融資74.9億元，票面利率均為同期內房企債券利率最低水平；上半年綜合資金成本3.65%，較年初降低24BP。
毋庸置疑，從行業角度看，融資渠道通暢是以招商蛇口為代表的優質房企的共同特點。
來自克而瑞提供的數據顯示，7月，共有16家典型房企成功發行債券融資，較6月增加6家。其中，融資總額排名靠前的房企分別為金融街、招商蛇口、萬科、華潤置地，發行面額分別為75.8億元、50億元、40億元和30億元，平均票面利率分別為3.38%、2.97%、3.09%、3.2%，其中招商蛇口的平均票面利率最低。
隨著7月以來，房地產市場不斷釋放利好信號，房企債券融資進一步改善。進入8月，房企融資活躍度延續。8月8日，招商蛇口發布2023年度第九期超短期融資券發行文件，發行首日為8月9日，發行金額為13億元，發行期限180天，票面利率僅為2.2%，擬用于償還到期債務融資工具。
身處深度調整期房地產行業，自2022年以來，多數房企面臨持續流動性壓力。據機構推測，進入到2023年下半年，房企迎來明顯的償債高峰。
據統計，今年7-8月，招商蛇口公開市場到期債務近70億元，均已如期兌付。這也為其后續經營和融資工作創造了有利前提。
銷售拿地兩不誤，邁向行業“五強”
“分化”是今年以來全國房地產銷售市場的明顯特征。
來自第三方機構的統計，30大中城市今年上半年房地產銷售較2019年同期下滑19.8%，其中一線城市較2019年同期增長6.2%，而二、三線城市分別下降16%、42%，高能級城市市場顯著復蘇。
2023年上半年，招商蛇口堅持有質量地規模增長, 持續提升市場洞察能力，多措并舉推進存貨去化，通過“一城一模板”持續加強項目操盤管理能力，以數字化賦能監督可研兌現。半年報顯示，上半年在上海、合肥、蘇州、深圳、西安、重慶、南京、長沙、南通、徐州、溫州、無錫等一二線核心城市12個城市進入當地流量銷售金額排名前五，城市深耕成效進一步凸顯。
來自中指研究院發布的統計數據也印證了招商蛇口的戰略眼光。
中指研究院數據顯示，2023年上半年，TOP100房企銷售總額為35,682.3億元，同比微增0.1%。而招商蛇口40.07%銷售同比增速遠高于市場平均水平，將成為其后續利潤增長的動力。能取得如此優異的銷售成績得益于招商蛇口“區域聚焦、城市深耕”發展策略，持續深耕高能級區域與一二線核心城市，以穩健發展為主線，夯實投資質量，嚴格把控參拍城市及土地，逆勢補充優質土儲。
土儲是房企未來業績持續增長的基礎，可見招商蛇口深諳其道。據了解，今年上半年并加大了相應的土地投資強度，在各大高能級一二線核心城市積極拿地，為公司未來的銷售業績增長做好了充分的儲備。
從具體數據看，報告期內，1-6月，招商蛇口累計獲取25宗地塊，總計容建面約238萬平方米，權益地價345億元。“強心 30 城”的投資金額占比100%，其中“核心6+10 城”的投資金額占比達98%，資源投放進一步聚焦北京、上海、深圳等一線城市以及杭州、蘇州、廈門等重點城市。其中，在北京獲取3宗項目，地價投入達88億，為公司在北京的高質量發展奠定堅實基礎。據第三方研究機構中指研究院發布的2023年上半年拿地TOP100排行榜，招商蛇口位列第4。
在2022年年度業績會上，招商蛇口提出了2023年度的新目標，即躋身行業五強。“五強并不僅僅是一個規模的指標，更多的是利潤、質量、效益和轉型、經營、收入、品質等多維度”。招商蛇口董事總經理蔣鐵峰表示。
事實上，招商蛇口“五強”的目標從銷售規模的角度看已提前達成。據克而瑞發布的上半年房企銷售TOP200排行榜數據，招商蛇口全口徑銷售金額位居行業第五。從目標完成率看，時間過半，招商蛇口2023年的銷售目標也已完成過半。
地產行業格局重構背景之下，無論是在銷售規模、市值還是土儲、產品品質等方面，招商蛇口居于行業“五強”已是不爭的事實。
資本市場獲認可，助力高質量發展
在招商蛇口半年報成績單上，不僅可以看到其在拿地端與銷售端持續發力，與此同時，招商蛇口在資本市場上收獲頗豐。
南油和前海實業的股權的收購重組是其濃墨重彩的一筆。這筆收購重組成為A股市場首單成功取得注冊批文的房地產重組項目。從受理到注冊生效僅用時95天，而從注冊生效到重組標的資產過戶僅用時10天，招商蛇口閃速完成過戶。7月14日，招商蛇口發布了新增股份上市公告書，本次交易之標的資產的過戶手續及相關工商變更登記、備案事宜已完成，因購買資產而新增的股份于7月20日在深交所上市。
公告顯示，本次交易之標的資產為深圳市投資控股有限公司(簡稱“深投控”)持有的深圳市南油(集團)有限公司(簡稱“南油集團”)24%股權、招商局投資發展有限公司(簡稱“招商局投資發展”)持有的深圳市招商前海實業發展有限公司(簡稱“招商前海實業”)2.8866%股權。南油集團是前海實業的19家股東之一。交易完成后，南油集團將成為招商蛇口的全資子公司，再加上直接收購的招商前海實業約2.89%股權，招商蛇口對招商前海實業的權益比例將增加至85.99%，兩項標的資產的核心為其對應前海自貿投資合計約6.83%權益。
權益比例的提升、股東結構的優化，不僅將增加招商蛇口享有的前海片區資源價值，加快前海蛇口自貿區的開發建設，也利于做強公司主營業務，改善財務狀況、增強持續盈利能力，增強抗風險能力，夯實招商蛇口的綜合競爭力，促進高質量發展。
對此，有業內人士分析，通過此次重組交易，招商蛇口進一步增強對前海自貿投資的控制權，加碼前海優勢資源，搶抓前海政策機遇，提升其在粵港澳大灣區重要區域享有的資源價值。
毫無疑問，隨著招商蛇口重組項目實施完成，為上市房企并購重組和股權融資注入強心劑，提振市場信心。與此同時，預示著招商蛇口通過A股并購交易加碼優質資產，得到資本市場的高度認可。
首批基礎設施REITs擴募上市，“首發+擴募”雙輪驅動
隨著近年來房地產行業的格局重塑，高杠桿、高負債、高周轉的道路已走不通，高質量、可持續才是企業的生存發展之道。
自2022年滬深交易所發布擴募指引后，招商蛇口積極響應國家號召，再次秉承先行先試的改革精神、勇當產融創新的排頭兵，以招商局光明科技園加速器二期項目為底層資產，實施蛇口產園REIT擴募及購入基礎設施資產工作，擴募份額于2023年6月16日于深交所上市，是首批基礎設施REITs擴募項目之一。本次擴募后招商蛇口實現投資收益約8.06億元。蛇口產園REIT擴募進一步確立了招商蛇口產業園“投、融、建、管、退”全生命周期發展模式與投融資機制，為新興、創新產業的發展提供有力支撐。
2021年6月21日，博時蛇口產園REIT作為國內公募REITs首批項目在深交所成功上市；今年6月16日，在上市兩周年之際，博時蛇口產園REIT擴募份額正式上市，再次成為國內公募REITs首批擴募項目之一。有業內人士分析，對于地產公司，資產運營業務是一個重要的業績增長點與支撐點，公募REIT不僅為企業實現運營收益與資產增值綜合收益提供了更加便利的渠道，而且對于打通募投管退通道，降低財務風險，都有著非常關鍵的作用。
招商蛇口高質量發展藍圖中，“資本市場”、“可持續發展”是關鍵詞。招商蛇口借助已有REITs平臺及REITs試點政策擴容機遇，重點發展商業、寫字樓、產業園區等資產運營業務，實現可持續的資產運營收益。在證監會、深交所對優質房企利用資本市場推進行業發展與市場復蘇的大力支持下，招商蛇口充分發揮先行優勢與示范效應，盤活存量資產，做強公司主營業務，增強持續盈利能力，改善公司資產負債表、增強抗風險能力，促進公司高質量可持續發展，并作為行業龍頭企業，以自身轉型發展，為行業向長期健康發展發揮示范效應。
以責任為核，驅動實施可持續經營
傳承招商局“與祖國共命運 同時代共發展”的央企使命與家國情懷，招商蛇口始終將社會責任作為經營理念的內核，從戰略高度驅動公司實施可持續經營，積極參與到全球可持續發展的藍圖和框架之中。融入治理，建立ESG長效工作體系，擴展到包括綠色建筑、綠色質量、綠色供應鏈、綠色金融、綠色科技、綠色人文等方面，可持續管理實踐遍布公司所有的業務鏈條。
作為綠色人居的探路者和實踐者，招商蛇口在行業內發揮著示范引領作用，獲評“A股2023房企ESG第一名”。在雙碳行動綱領的指引下，招商蛇口加快低碳建筑重大科技攻關，2023年上半年，超低能耗建筑面積累計159.8萬平米，近零能耗及零能耗項目達到16.1萬平方米。上半年裝配式建筑面積新增298.5萬平方米，占新開工項目面積比例為93.5%。上半年公司新增綠色建筑項目36個，新增建筑面積442.24萬平方米。截至2023年6月末，公司累計建設綠色建筑項目467個，建筑面積達5,703.61萬平方米。據透露，招商蛇口計劃對商業、辦公、園區等項目安裝屋頂太陽能光伏板，2025年將綠色清潔能源應用項目比例提升至50%。這意味著將減少超30萬噸碳排放，占總減碳量的50.2%。
當下國內經濟形勢嚴峻，加上房地產行業持續調控，整個行業的市場巔峰已經過去，未來充滿了挑戰和不確定性，長期主義正在成為行業共識。以招商蛇口為代表的穩健型房企，在房地產行業新周期勢必會迎來更多脫穎而出的機會。
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