10月20日，上海今年第八批次集中土拍落幕，6幅地塊全部成交，總交易金額約198.77億元。其中，3幅郊區(qū)地塊均以底價(jià)成交，其余3幅市區(qū)地塊溢價(jià)率最高的為14.7%。值得一提的是，關(guān)注度最高的徐匯濱江地塊樓面價(jià)為14.85萬(wàn)元/平方米，刷新區(qū)域樓面價(jià)紀(jì)錄。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示：“從此次土拍的特征來(lái)看，市場(chǎng)分化明顯，除了市區(qū)3宗熱門(mén)地塊有溢價(jià)外，郊區(qū)地塊均底價(jià)成交；溢價(jià)率相比上半年動(dòng)輒超20%有所下降，房企買(mǎi)地趨于保守，而且國(guó)央企仍為拿地主力。”

【資料圖】

中海、招商、越秀等補(bǔ)倉(cāng)上海

本批次6宗地塊中溢價(jià)成交的為3宗地塊，分別為靜安蘇河灣的超高層江景地、徐匯濱江的低密度宅地、楊浦區(qū)東外灘地塊。

具體來(lái)看，靜安C070102單元32-04地塊及32-08地塊地下空間率先出讓，經(jīng)過(guò)52輪競(jìng)價(jià)，該地塊由招商、越秀、星獅與瑞城組成的聯(lián)合體以77.37億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)達(dá)81415元/平方米，溢價(jià)率9.03%。

據(jù)上海業(yè)內(nèi)人士估算，靜安地塊可售住宅樓面價(jià)超過(guò)11萬(wàn)元/平方米，未來(lái)新房保本售價(jià)超過(guò)16萬(wàn)元/平方米。

從土地規(guī)劃來(lái)看，該地塊是商住綜合地塊，其中住宅地塊占比73%，不限制中小套型，此外，地塊還要求建設(shè)150米的超高層，可以俯瞰黃浦江，眺望陸家嘴。因此，該地塊對(duì)資金、開(kāi)發(fā)建設(shè)能力有較高的要求。

盧文曦分析稱：“上海靜安地塊總價(jià)高，起始價(jià)超過(guò)70億元，而且有文化建筑開(kāi)發(fā)以及歷史風(fēng)貌的保護(hù)要求，高門(mén)檻決定只有少數(shù)玩家能入場(chǎng)。最后參拍的只有3家，最后被招商、越秀、星獅、瑞城聯(lián)合體拿下，并且溢價(jià)率也不高。一方面是總價(jià)高，能負(fù)擔(dān)得起的開(kāi)發(fā)企業(yè)不多，臨近年底更是需要控制花錢(qián)節(jié)奏；另一方面，豪宅產(chǎn)品雖然目前熱度高，但市場(chǎng)供應(yīng)量也不少，因此房企會(huì)調(diào)低預(yù)期。”

同樣備受關(guān)注的還有徐匯區(qū)濱江低密度濱江地塊（徐匯區(qū)WS5單元188N-I-21地塊），最終由中海以44.65億元總價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)約14.85萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率10.0%。

由于徐匯濱江地塊容積率只有1.5，且建筑限高30米，大概率會(huì)是墅類產(chǎn)品。“該地塊位置優(yōu)越，是徐匯濱江稀缺的地塊，樓面價(jià)高也在意料之中。”盧文曦表示。

中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜點(diǎn)評(píng)稱：“作為本輪土拍焦點(diǎn)，徐匯濱江地塊位于內(nèi)中環(huán)之間，距黃浦江僅約800米，毗鄰龍華寺、西岸藝術(shù)中心及西岸美術(shù)館等公共文化設(shè)施，景觀與文化資源優(yōu)越；周邊1公里范圍內(nèi)覆蓋多條地鐵線，路網(wǎng)完善。作為上海土地價(jià)格高地，該區(qū)域地價(jià)再創(chuàng)新高亦在預(yù)期之中。”

此外，溢價(jià)率最高同時(shí)也是參拍房企最多的地塊為楊浦區(qū)N090602單元D1-7地塊，該地塊面積適中且總價(jià)不高，位置相對(duì)優(yōu)越，最終由保利置業(yè)拿下，溢價(jià)率達(dá)14.69%，成交樓面價(jià)69958元/平方米。

從今日這3宗溢價(jià)地塊的競(jìng)得房企來(lái)看，越秀補(bǔ)倉(cāng)了年內(nèi)在上海的首宗地塊；而今年押注上海的中海地產(chǎn)繼續(xù)加倉(cāng)，其在7月份豪擲119億元拿下靜安東斯文里地塊和普陀真如多用途組團(tuán)用地，又在9月份聯(lián)合招商、中旅拿下超百億元的上海徐匯濱江“地王”，成為上海土拍市場(chǎng)的大贏家；而保利置業(yè)此次屬于同片區(qū)加倉(cāng)，其在今年5月剛剛買(mǎi)進(jìn)楊浦區(qū)另一宗宅地，形成了片區(qū)集中開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)。

上海土拍市場(chǎng)分化加劇

此次出讓的另外3宗地塊均為底價(jià)成交。

具體來(lái)看，徐匯區(qū)XHPO-0001單元D7D-1地塊、D7C-2地塊及D7C-1公共綠地、規(guī)劃協(xié)領(lǐng)路部分地下空間被徐匯城投、徐房聯(lián)合體以底價(jià)約26.51億元競(jìng)得，樓面價(jià)2.77萬(wàn)元/平方米。

此外，金茂、寶冶、楊行城建聯(lián)合體以17.51億元底價(jià)拿下寶山區(qū)BSP0-0801單元02aB-01、13D-06地塊，樓面價(jià)1.46萬(wàn)元/平方米；國(guó)貿(mào)、松江交投聯(lián)合體以底價(jià)6.56億拿下松江區(qū)SJC10010單元14-01號(hào)地塊，樓面價(jià)2.15萬(wàn)元/平方米。

“雖然現(xiàn)在政策導(dǎo)向?qū)紖^(qū)去化有利，但房企對(duì)政策的效果預(yù)期放低。所以，郊區(qū)土地遇冷的現(xiàn)象依舊存在。”盧文曦表示。

同時(shí)，相比于上半年上海土拍市場(chǎng)的熱度，整體來(lái)看本次土拍熱度有所下降，多家房企呈現(xiàn)出“補(bǔ)倉(cāng)不建倉(cāng)”的特征。比如，國(guó)貿(mào)、松江交投聯(lián)合體和金茂、寶冶、楊行城建聯(lián)合體本就在松江、寶山的同片區(qū)有過(guò)熱銷(xiāo)項(xiàng)目，具備片區(qū)深耕的經(jīng)驗(yàn)，也有地緣客戶的積累。

張文靜表示：“總結(jié)來(lái)看，上海本輪持續(xù)釋放優(yōu)質(zhì)地塊，結(jié)合9月上海出臺(tái)了‘好房子’建設(shè)新規(guī)，本次出讓土地具備較高開(kāi)發(fā)潛力。整體溢價(jià)率維持在15%以內(nèi)，市場(chǎng)熱度趨于平穩(wěn)，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)的理性表現(xiàn)將逐步傳導(dǎo)至新房銷(xiāo)售市場(chǎng)。”

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