文｜周顯

越南在2010年至2022年間，樓價(jià)升了15倍。(資料圖片)

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在金融世界，最大宗的資產(chǎn)價(jià)值，不是股票，不是債券，也不是貨幣，而是房地產(chǎn)。對(duì)，只要你是中產(chǎn)階級(jí)以上，以至于富豪，不管你手頭有多少現(xiàn)金，有多少股票，其總值很少會(huì)高過(guò)你名下的房地產(chǎn)。

就算是幾個(gè)大地產(chǎn)發(fā)展商，其上市公司市值，再加上其手持現(xiàn)金，也及不上它們持有的房地產(chǎn)總值。以“長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)”(1113)為例子，它的市值是1,565億元，公司的凈現(xiàn)金是126億元，一幢長(zhǎng)江中心的價(jià)值已有一千億元了。

所以，股災(zāi)不會(huì)引起金融危機(jī)，皆因它的規(guī)模太小了。然而，地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰，卻多半會(huì)引發(fā)金融危機(jī)，一來(lái)由于它的價(jià)值龐大，二來(lái)由于這也是銀行最大宗的貸款板塊，而且杠桿不低，一旦崩潰，銀行也挺不住。

以香港為例，每幾年有一次股災(zāi)，人們輸完又來(lái)賭過(guò)，永遠(yuǎn)不死，但是到了1997年至2003年，地產(chǎn)從高位大跌七成，兼且遇上了沙士，于是經(jīng)歷了1967年以來(lái)最大的衰退，多人破產(chǎn)、燒炭自殺，慘況至今歷歷在目。

同樣地，美國(guó)也是幾年一次股災(zāi)，總是死不了，但2006年爆發(fā)的次按風(fēng)暴，正是因?yàn)闃鞘斜疲K于導(dǎo)致了2008年的金融海嘯，這也是它在1929年以后最大的金融危機(jī)，結(jié)果只能使用“量化寬松”的特效藥來(lái)解救，其后遺癥至今仍然遺禍整個(gè)地球。

正如我昨天提到，現(xiàn)時(shí)利率高企，很可能會(huì)引發(fā)金融風(fēng)暴，而這金融風(fēng)暴很可能是源于房地產(chǎn)市場(chǎng)，而在全世界多個(gè)大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也已有了崩盤(pán)的先兆。首先，也是最接近我們的，當(dāng)然是香港樓市，在蕓蕓樓市當(dāng)中，港樓雖然貴，卻是相對(duì)比較穩(wěn)健，皆因在辣招之下，杠桿比率不高。

中國(guó)最聰明，早在幾年前，已提早戳破了地產(chǎn)泡沫，雖然受到了極大的痛苦，但也是長(zhǎng)痛不如短痛，幾年前爆破，總比今日爆破為佳，雖然，在大風(fēng)大雨之下，能否順利度過(guò)，也是未知之?dāng)?shù)。

最大鑊的，應(yīng)該是越南，在2010年至2022年間，樓價(jià)升了15倍，比深圳樓還要貴，玩得咁大，縱然東盟現(xiàn)在是世界增長(zhǎng)第一，也救不了它！

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